Jak zamienić grunt niskiej klasy w złoto

Zachód słońca nad zaoranym polem. Tyłem stoi rolnik który zamierza wydzierżawić swoje grunty pod budowę farmy fotowoltaicznej

Posiadanie ziemi rolnej klasy średniej i słabej, to problem. Niska wydajność, duże koszty nawożenia, żeby coś na niej urosło. Jeśli w ogóle nadają się do jakiejkolwiek uprawy. Ale okazuje się, że jest sposób, żeby zamienić je na żyłę złota. Można ją wydzierżawić pod farmę fotowoltaiczną.

Przedsięwzięcie wydaje się proste: mam słabą ziemię klasy IV-VI, oddaję ją w dzierżawę i pieniądze z tego tytułu wpływają mi na konto. Jednak wokół tego tematu krąży wiele mitów, które wywołują niepokój u zainteresowanych osób. W Projekt Solartechnik od 2008 roku zajmujemy się fotowoltaiką. Realizujemy projekty dla klientów z całej Europy, w 2015 roku wybudowaliśmy ponad połowę wszystkich instalacji w Polsce. Nasi eksperci są w stanie odpowiedzieć na każde pytanie dotyczące dzierżawy gruntu pod tego typu inwestycje. Oto te pojawiające się najczęściej.

Nie każda działka może zostać wydzierżawiona w celu budowy farmy PV. Jeśli chcemy skorzystać akurat z Twojej, musi ona spełniać podstawowe wymogi, czyli:

  • jej powierzchnia wynosi co najmniej 1 ha, minimalna szerokość 40 m;
  • zlokalizowana jest w pobliżu sieci elektroenergetycznej;
  • grunt jest klasy IV lub niższej pochodzenia mineralnego;
  • działka posiada dostęp do drogi publicznej;
  • teren jest w miarę płaski i nie jest zacieniony.

To jednak nie wszystko. Istnieją także dodatkowe wymogi – ważne jest, aby dany grunt rolny:

  • był Twoją własnością co najmniej od 5 lat;
  • znajdował się poza obszarem Natura 2000 i innym obszarem ochrony środowiska;
  • nie znajdował się na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, chyba że obowiązujący plan miejscowy jest przeznaczony pod produkcję lub pod budowę urządzeń wytwarzających energię z odnawialnych źródeł energii o mocy przekraczającej 100 kW.

Jeśli wszystkie powyższe wytyczne są spełnione, możesz wydzierżawić nam działkę pod farmę fotowoltaiczną.

Zawsze staramy się zająć całą powierzchnię gruntu rolnego, ponieważ dla nas oznacza to większą wydajność farmy PV, a dla Ciebie wyższy czynsz dzierżawny. Ostateczną powierzchnię dzierżawy możemy jednak określić po otrzymaniu warunków przyłączeniowych od zakładu energetycznego. To od nich zależy wielkość farmy fotowoltaicznej.

Jeśli zajmiemy tylko część działki, to pozostała niezabudowana jej powierzchnia może być przez Ciebie nadal użytkowana jako ziemia rolna. Działka pod farmę fotowoltaiczną zostanie ogrodzona, więc łatwo będziesz mógł policzyć powierzchnię, którą zajmie instalacja.

Budowę farmy fotowoltaicznej na wydzierżawionej działce możemy rozpocząć po otrzymaniu ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. Jest to poprzedzone uzyskaniem wielu innych pozwoleń, takich jak:

  • decyzja środowiskowa,
  • decyzja o warunkach zabudowy,
  • warunki przyłączeniowe.

To żmudny proces, który zwykle trwa do 2 lat. Wtedy projekt jest gotowy do realizacji, a jego rozpoczęcie uzależnione jest od przyjętego modelu finansowego.

Tak, umowa może zostać wypowiedziana z zachowaniem 1-miesięcznego okresu wypowiedzenia, jeśli budowa farmy PV nie rozpocznie się w terminie 5 lat od dnia zawarcia umowy dzierżawy. Właściciel gruntu może też wypowiedzieć umowę w przypadku, gdy inwestor przestałby płacić czynsz dzierżawny.

Właściciel działki po podpisaniu umowy dzierżawy może użytkować działkę tak jak dotychczas, aż do czasu rozpoczęcia budowy farmy PV. A zatem, od momentu podpisania umowy dzierżawy do rozpoczęcia budowy farmy fotowoltaicznej działka może być uprawiana rolniczo, a właściciel może pobierać dopłaty do czasu rozpoczęcia prac budowlanych.

Czynsz dzierżawny zależny jest od lokalizacji działki, a w szczególności od jej odległości od linii elektroenergetycznej SN (średniego napięcia) oraz głównego punktu zasilania (GPZ). Właściciel gruntu otrzymuje rocznie od 12 000 do 15 000 zł za każdy 1 hektar zajętej powierzchni działki. Czynsz wypłacany jest z góry, co roku od momentu rozpoczęcia budowy farmy fotowoltaicznej. Jak łatwo policzyć, przy 10 hektarach wydzierżawionych pod farmę PV, właściciel gruntu otrzyma rocznie od 120 000 do 150 000 zł.

Umowa zawierana jest na 29 lat i 11 miesięcy. To optymalny czas na wybudowanie i użytkowanie farmy fotowoltaicznej.

Czynsz, od momentu wydania warunków przyłączenia, jest co roku indeksowany według tak zwanego wskaźnika GUS, bez konieczności zmiany umowy. Jest to tzw. klauzula waloryzacyjna, która ma przeciwdziałać zmianom siły nabywczej pieniądza – inflacji. Oznacza to, że realna wartość czynszu będzie po latach taka sama, jak w momencie rozpoczęcia współpracy.

Zgodnie z polskim prawem, nieruchomość rolną może nabyć wyłącznie rolnik indywidualny. Ponadto nabyta nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom przez 5 lat.

 

Zakup gruntów możliwy jest tylko wtedy, gdy są one ujęte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP) jako produkcyjne lub przeznaczone pod budowę farm fotowoltaicznych.

Nie. Zgodnie z art. 172 kodeksu cywilnego dzierżawca nieruchomości jest posiadaczem zależnym i nigdy nie może zasiedzieć nieruchomości. Właśnie po to zawieramy umowę dzierżawy.

Właściciel działki zapłaci wyłącznie zryczałtowany podatek dochodowy od czynszu dzierżawnego, który wynosi obecnie 8,5%. Projekt Solartechnik, jako inwestor, poniesie koszt przekształcenia gruntu z rolnego na inwestycyjny, a następnie będziemy co roku zwracać wysokość naliczonego przez gminę podatku gruntowego za dzierżawiony grunt.

Jako Projekt Solartechnik zobowiązujemy się do usunięcia wszelkich elementów farmy fotowoltaicznej oraz doprowadzenia gruntu do stanu pierwotnego. Po zakończeniu umowy grunt zostanie przekształcony z powrotem na grunt rolny, a Ty nie musisz się obawiać, że zostaniesz zobligowany do usunięcia instalacji – my to zrobimy.

Nie. Energia produkowana ze słońca jest zieloną energią i nie wpływa w negatywny sposób na środowisko. Potwierdzeniem tego jest wydawana dla każdej farmy decyzja środowiskowa, w której jasno wskazane jest, że instalacja nie oddziałuje na środowisko. Budowa farmy PV przyczynia się więc do ochrony środowiska naturalnego.

Tak. Farmę PV może kupić dowolny inwestor, który zainteresowany jest czerpaniem korzyści z produkcji energii elektrycznej ze słońca. Równie dobrze farmę fotowoltaiczną może nabyć właściciel gruntu i sam stać się inwestorem.

W przypadku nabycia farmy PV przez zewnętrznego inwestora, wstępuje on w prawa i obowiązki wynikające z umowy dzierżawy. Oznacza to, że dla właściciela gruntu nic się nie zmienia i otrzymuje on dalej taki sam czynsz dzierżawny.

Po śmierci właściciela działki, na której wybudowana jest farma fotowoltaiczna, wszystkie prawa i obowiązki wynikające z umowy dzierżawy przechodzą na jego spadkobierców. Oznacza to, że umowa nadal obowiązuje na tych samych warunkach, a czynsz dzierżawny otrzymuje spadkobierca, np. współmałżonek(-ka), dzieci czy wnuki. Po wybudowaniu farmy PV, właściciel działki może też sprzedać swoją nieruchomość lub przekazać ją jako darowiznę swoim bliskim. Wówczas pożytki z dzierżawy będzie czerpać nowy nabywca nieruchomości bez konieczności podpisywania nowej umowy.

Realizujemy projekty z zakresu fotowoltaiki od 2006 r. na terenie wielu krajów europejskich. Do 2022 roku zbudowaliśmy farmy solarne o mocy przekraczającej 550 MW, co odpowiada ponad 1000 ha. W łącznym portfelu Projekt Solartechnik jest już ponad 2 GW projektów fotowoltaicznych. Największa ze zrealizowanych przez nas farm zlokalizowana jest w niemieckim Bautzen (Budziszyn) na powierzchni 70 ha. W ostatnich latach skupiamy się na budowie farm PV w Polsce. Z firmy wykonawczej staliśmy się w przedsiębiorstwem
zajmującym się fotowoltaiką od A do Z.

Dzisiaj Projekt Solartechnik (PST) to również rozwój projektów PV w oparciu o własne biura projektowe, sprzedaż energii, produkcja i dostawa komponentów do budowy farm fotowoltaicznych, a także serwis funkcjonujących instalacji. To bardzo ważne dla właściciela gruntu, gdyż podpisana umowa dzierżawy nie zostanie nagle przekazana innej firmie – Projekt Solartechnik skupia bowiem cały wachlarz kompetencji.

Od momentu podpisania umowy dzierżawy ziemi do osiągnięcia przez projekt etapu gotowości do budowy farmy fotowoltaicznej mija zwykle ok. 2-3 lat. W tym czasie konieczne jest opracowanie wielu dokumentów oraz otrzymanie zgód i pozwoleń administracyjnych, takich jak projekt instalacji, decyzja środowiskowa, warunki zabudowy, warunki przyłączenia, a następnie pozwolenie na budowę.

Dopiero po uzyskaniu kompletu dokumentacji możemy wpisać projekt farmy do harmonogramu realizacji, dlatego cały proces rozwoju projektu fotowoltaicznego trwa zwykle ok 5 lat. W tym czasie największym wyzwaniem jest zdecydowanie uzyskanie warunków przyłączenia. Moce przyłączeniowe w Polsce, podobnie jak we wszystkich krajach, są ograniczone. Jest coraz więcej miejsc, w których takiej zgody nie można otrzymać ponieważ sieci elektroenergetyczne są już w pełni obciążane i nie są w stanie przyjąć dodatkowej instalacji. Sieci elektroenergetyczne w Polsce są sukcesywnie rozbudowywane i unowocześniane, a ich moce przepustowe zwiększane. Jest to jednak proces długotrwały.

Projekt Solartechnik w trakcie 5-letniego okresu rozwijania projektu często kilkakrotnie występuje o zgodę podpięcia danej instalacji do operatorów sieci (RWE Stoen Operator Sp. z o.o., PGE Dystrybucja SA, Enea Operator Sp. z o.o., Tauron Dystrybucja SA oraz Energa-Operator SA.). Często, mimo kilku prób, nie udaje się uzyskać takiej zgody i wówczas nie ma możliwości budowy farmy fotowoltaicznej. Ograniczone moce przyłączeniowe oraz przestarzała infrastruktura elektroenergetyczna są głównym powodem, dla którego budowa instalacji PV nie dochodzi do skutku.  

Jeśli są jakieś pytania, na które oczekujecie Państwo odpowiedzi, prosimy o kontakt z ekspertami z Projekt Solartechnik. Chętnie udzielimy dodatkowych informacji, a także pomożemy w realizacji całego procesu dzierżawy.